Kosten bij het verkopen van uw woning in Spanje

Wie een woning verkoopt, krijgt te maken met kosten. Kosten die u misschien in het land waar u normaal woont ook wel kent. In Spanje kunnen deze kosten echter anders zijn dan u gewend bent. Naast dat u dus al het papierwerk op orde moet hebben, krijgt u bij de verkoop van uw woning in Spanje uiteraard ook te maken met verschillende kosten, en de vraag wie deze kosten moet betalen: de koper of de verkoper!

Aangezien deze kosten ook nog al afwijken van wat u in Nederland wellicht gewend bent heb ik ook deze voor u op een rijtje gezet.

1. Kosten voor bovenstaande (en overige noodzakelijke) documenten

Alle kosten die voortvloeien uit het verkrijgen van de 11 bovengenoemde documenten komen voor rekening van de verkoper. Het is uw taak om ervoor te zorgen dat alle documenten bijtijds voor de koper voorhanden zijn! Zoals eerder opgemerkt kunt u zonder deze document uw woning NIET verkopen!

2. Vermogenswinstbelasting (Verkoper)

Deze kosten komen uiteraard voor rekening van de verkoper! De vermogenswinstbelasting is de belasting die betaald moet worden op de winst die gemaakt is met de verkoop. Onder winst wordt in dit geval verstaan – verkoopprijs minus de prijs die er conform de notariële akte voor is betaald. Ook is het mogelijk om bepaalde kosten die u maakt voor de verkoop (zoals bv makelaarskosten) af te trekken van de vermogenswinstbelasting. In 2021 bedraagt de vermogenswinstbelasting voor residenten respectievelijk 19, 21, 23 of 26 %. Dit tarief varieert naargelang het bedrag. Voor niet-residenten geldt een vast tarief van 19% vermogenswinstbelasting.

LET OP: Als je niet-resident bent in Spanje,  dan wordt er op moment van verkoop, in het kader van een borgsom, bij de notaris 3% van de totale verkoopprijs ingehouden om aan de Spaanse fiscus af te dragen. Je hebt daarna drie maanden de tijd om de definitieve aangifte in te dienen. Als de definitieve belasting hoger is dien je het verschil bij te betalen, is deze lager dan kunt u het verschil terugvorderen

De tarieven voor de vermogenswinstbelasting zijn niet mals, maar er zijn enkele uitzondering waardoor u geen of minder vermogenswinstbelasting hoeft te betalen.

1. Indien de verkochte woning gedurende minimaal 3 jaar uw hoofdwoning is geweest, en ook als dusdanig stond ingeschreven, is de winst bij verkoop vrijgesteld indien u de behaalde winst binnen 3 jaar herinvesteert in een andere koopwoning waar u ook daadwerkelijk gaat wonen. Dit mag dus geen huurwoning zijn!
2. Voor residenten ouder dan 65 jaar geldt dat zij helemaal geen winstbelasting verschuldigd zijn bij de verkoop van de hoofdwoning (‘vivienda habitual’). Een woning wordt in Spanje als hoofdwoning gezien als men er minimaal de laatste 3 jaar in gewoond heeft.

3. Belasting bij verkoop over de waardestijging van de grond (Plusvalia)

Bijzonder in Spanje is de gemeentelijke belasting gebaseerd over de waardestijging van de grond (volgens gemeentelijke indexen) gedurende de bezitsperiode. De berekening van de Plusvalia is gebaseerd op drie dingen:

1. De ligging van het onroerend goed;
2. De waarde van het perceel in het kadaster;
3. De periode van eigendom van het onroerend goed.

De Plusvalia komt volgens de wet voor rekening van de verkoper en moet betaald worden aan de gemeente. U kunt hierbij echter ook onderhands afspreken dat de kosten voor rekening komen van de koper. Over het algemeen is de te betalen Plusvalia gering, echter bij lange bezitsperiodes kan dit soms behoorlijk in de papieren lopen. Laat u zelf hierover vooraf goed informeren, en voorkom tegenvallers.

4. Makelaarscommissie

Een huis verkopen in Spanje zonder makelaar is, helemaal als u de Spaanse taal niet machtig bent, eigenlijk not-done. Buiten het feit dat u het huis zelf moet vermarkten, is het risico’s dat er iets misgaat in het contractuele aspect groot. Maar uiteraard is een makelaar niet gratis! Deze kosten kan hij echter met een goede bemiddeling en het wegnemen van zorgen en stress dubbel en dwars terugverdienen!

Als u een beroep doet op een makelaarskantoor om uw woning te verkopen, dan bent u verantwoordelijk voor de betaling van de overeengekomen commissie. Meestal ligt deze tussen de  5% en 10%. Zoals gezegd is het mogelijk voor de verkoper om deze kosten af te trekken van de vermogenswinstbelasting.

5. Opzeggen van de hypotheek

Heeft u een hypotheek op uw onroerend goed dan is het altijd verstandig om vooraf een aflosnota op te vragen. Zo weet u vooraf of er kosten verbonden zijn aan het vervroegd inlossen van uw hypotheek. Geef hierbij wel duidelijk aan dat het gaat om de verkoop van uw woning! Eventuele kosten komen hierbij uiteraard voor rekening van de verkoper.

6. Juridische kosten (verkoper en koper) 

Gaat u uw woning verkopen dan is het altijd verstandig, gezien alle juridische documentatie die hier bij komt kijken, om een advocaat te raadplegen. Uiteraard kunnen wij u hierbij adviseren.

7. Notariskosten

Gaat u uw woning verkopen dan komen hier ook, m.b.t. de akten en inschrijving, notariskosten bij kijken. Deze kosten komen echter gebruikelijk voor rekening voor de koper. Voorkom echter misverstanden door hier vooraf duidelijke afspraken over te maken met de koper.

8. Overdrachtsbelasting

Ook de kosten voor de overdrachtsbelasting, deze variëren per regio, komen voor rekening van de koper.

9. Taxatiekosten onroerend goed

Dan hebben we tot slot nog de taxatiekosten. Ook hier geldt dat als de kopende partij een hypotheek nodig heeft, hij een taxatie nodig heeft. De taxatiekosten komen dan ook voor rekening van de koper.